최우선 변제금 : 조건, 계산 방법, 변제금 금액

최우선 변제금은 세입자가 거주하는 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리 금액을 말합니다. 이는 임차인의 생존권을 보호하기 위해 마련된 제도입니다.

최우선 변제금 조건

최우선 변제금을 받기 위해서는 법에서 정한 요건을 반드시 충족해야 합니다. 아래는 최우선 변제금을 받기 위한 주요 요건입니다.

점유
- 해당 주택에 실제로 거주하고 있어야 합니다.
- 이는 단순히 계약만 체결한 것이 아니라 실제로 입주하여 생활하고 있는 상태를 말합니다.
전입신고
- 주민센터에서 해당 주택으로 주민등록을 이전해야 합니다.
- 전입신고는 계약 체결 후 1주일 이내에 완료해야 하며 이를 놓치면 최우선 변제금을 받을 권리를 상실할 수 있습니다.

최우선 변제금은 소액임차인에게만 적용됩니다. 소액임차인은 법에서 정한 일정 보증금 이하의 세입자를 의미합니다. 해당 보증금 기준은 지역별로 다르며 이를 확인하려면 등기부등본 상의 선순위 담보물권(주로 근저당권)의 접수일을 기준으로 판단합니다.

법에서 정한 소액보증금 기준에 해당해야만 최우선 변제금을 받을 수 있습니다. 이 기준은 시점에 따라 다르게 적용되며 아래에서 상세히 다룰 예정입니다.

최우선 변제금을 계산하기 위해서는 다음 단계를 거쳐야 합니다.

해당 주택의 등기부등본을 열람하여 선순위 담보물권(근저당권)의 접수일을 확인합니다. 선순위 담보물권은 주택 소유자가 설정한 근저당권 등의 채권자 권리를 의미하며 이 접수일이 최우선 변제금 적용 기준일입니다.

선순위 근저당권의 접수일이 특정 기준 시점 이후인지 확인합니다.

예를 들어 2023년 2월 21일 이후 설정된 근저당권이라면 이 기준 시점에 해당하는 소액보증금과 최우선 변제금을 적용받을 수 있습니다.

기준 시점에 따른 소액보증금 한도와 최우선 변제금을 확인합니다.

자신의 보증금이 해당 기준 내에 포함된다면 해당 금액을 우선적으로 보호받을 수 있습니다.

아래 표는 서울 지역에서 최근 5년 동안 변경된 소액보증금 기준과 최우선 변제금 금액을 나타냅니다.

최우선 변제금 금액을 통해 최우선 변제금을 활용한 사례를 살펴보겠습니다.

이 경우 2021년 5월 11일 이후 계약한 세입자가 전입신고와 점유를 완료했습니다. 보증금이 소액보증금 한도(1억 5,000만 원 이하) 내에 포함되므로 경매 진행 시 최우선 변제금 5,000만 원을 우선적으로 받을 수 있었습니다.

이 경우 2023년 2월 21일 이후 계약한 세입자가 보증금이 소액임차인 한도를 초과했습니다. 최우선 변제금 대상에서 제외되며 경매가 진행되면 다른 채권자들보다 후순위로 보증금을 면제받게 됩니다.