최근 전세보증금 피해 사례가 증가하면서 임차인들의 불안감이 커지고 있습니다. 특히 2030 세대가 전체 사고의 62.8%를 차지하고 있어 피해가 심각합니다. 오늘은 전세와 월세 보증금을 안전하게 지키는 방법에 대해 알아보겠습니다.
1. 등기부등본 확인
등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 소액의 수수료를 내고 누구나 열람할 수 있습니다. 계약 시 공인중개사를 통해서도 확인 가능합니다. 등기부 등본은 갑구와 을구로 나뉩니다.
- 갑구 : 집의 소유권 관련 사항이 기록됩니다. 소유자가 계약 당사자와 일치해야 하며 계약금, 잔금, 보증금 등도 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대리인과 계약 시 인감도장이 날인된 위임장, 인감증명서, 대리인의 신분증을 확인하고 위임장의 유효기간도 반드시 체크해야 합니다.
- 을구 : 저당권, 전세권, 지역권, 자산권 등의 권리가 기록됩니다. 쉽게 말해 집이 경매로 넘어갔을 때 나보다 먼저 받아가는 돈입니다.
- 을구에 적힌 빚과 나의 보증금을 합한 금액이 주택 가격의 70% 이하인 것이 안전합니다.
2. 신탁 부동산 주의
등기부등본의 갑구에서 “신탁”이라는 단어가 보이면 신탁 부동산을 의미합니다. 신탁 부동산은 건물의 소유권이 신탁회사에 있으므로 반드시 신탁회사와 계약해야 합니다. 임대차계약 권한 위임장을 받았다면 신탁회사에 계약금과 보증금을 누구에게 지급해야 하는지 확인 후 계약을 진행해야 합니다.
- 특약 사항에 대해 신탁회사의 동의서를 받는 것도 중요합니다. 특약란에 신탁이라는 단어가 있으면 신탁원부를 요청하고 신탁회사에 꼭 확인하는 것이 가장 중요합니다.
3. 집주인 미납 세금 확인
을구에 표시되지 않는 세금 즉 당해세는 경매 배당 시 4순위로 배당됩니다. 국세완납증명서나 미납 국세 열람을 통해 집주인의 세금 체납 이력을 확인할 수 있으며 최근에는 임대인의 동의 없이도 확인이 가능합니다.
- 집 계약시 특약 사항에 “미납 세금이 있으면 계약을 취소한다”라는 문구를 작성하고 계약서 작성 후 물건지 주변 세무서를 통해 미납 세금 이력을 확인할 수 있습니다.
4. 대항력과 우선변제권 확보
임차인으로서 권리를 주장할 수 있는 법률상의 힘을 대항력이라고 합니다. 전입신고와 함께 실제 이사를 해야 대항력이 생깁니다.
- 대항력은 주민등록을 마친 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.
- 계약서에 “임차인의 잔금 지급 직후까지 현재 등기부등본 상태를 유지하며 변경 시 계약 취소, 이에 대한 손해는 임대인이 배상한다”와 같은 문구를 기재하는 것이 좋습니다.
확정일자를 받으면 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 확정일자를 받으면 경매 배당 순위에서 5순위를 차지하게 됩니다.
5. 다가구 주택 임차 시 유의 사항 확인
다가구 주택을 임차할 경우 다른 세대의 확정일자를 확인하는 것이 좋습니다. 경매 시 확정일자 순으로 먼저 변제되므로 선순위 임차보증금이 많으면 내 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다. 주민센터에 방문해 다른 세대의 확정일자를 요청해 선순위 임차 보증금을 확인해 주세요.
6. 보증보험 가입
보증보험은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI 서울보증보험을 통해 가입할 수 있습니다. SGI는 민간기업으로 고가전세도 가능하지만 금액이 더 비쌉니다. HUG의 경우 조건에 따라 최대 60%까지 할인받을 수 있으니 보증료 할인 부분을 확인하고 결정하는 것이 좋습니다.
7. 최우선 변제금액 확인
보증금이 저렴한 경우 공인중개사가 최우선변제금액 이하이므로 안심해도 된다고 할 수 있지만 소액임차인으로서 법적으로 보증금을 돌려받을 수 있는지 확인해야 합니다.
- 서울
- 기준 금액 : 1억 6,500만원 이하, 최우선 변제금 : 5,500만원
- 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시
- 기준 금액 : 1억 4,500만원 이하, 최우선 변제금 4,800만원
- 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시
- 기준 금액 : 8,500만원 이하, 최우선 변제금 2,800만원
- 그 외 지역
- 기준 금액 : 7,500만원 이하, 최우선 변제금 2,500만원
예를 들어 서울의 경우 1억원짜리 전세라면 5500만원을 우선변제받을 수 있는 것입니다. 다만 낙찰 대금 2분의 1 범위내에서 최우선 변제가 가능하며 배당순위는 전입일자와 관계 없이 동순위로 정해집니다.
8. 경매 신청 등기 전 인도와 주민등록 완료
대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 경매 신청 등기 전 인도와 주민등록을 완료해야 합니다. 보증금을 돌려받기 전까지 이사가는 것은 금물입니다. 대항력은 경매 신청 등기 전에 인도와 주민등록을 완료해야 하며 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속해야 합니다.
