최근 전세보증보험 보증 이행 거절 사례가 급증하고 있습니다. 특히 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 늘어나고 있어 주의가 필요합니다. 오늘은 전세보증보험 보증 이행이 거절되는 사례와 이를 예방하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
전세보증보험 보증 이행 거절 사례
1. 새로운 집주인과 전세 계약 체결 안함
2023년 9월 한 청년은 중소기업청년 전세대출을 통해 전세금 9000만원을 전액 대출하고 집주인 A와 전세계약을 맺었습니다. 계약 당시 집주인 A는 새로운 집주인 B가 임차인의 전세대출을 승계할 것이라는 내용을 계약서에 포함시켰습니다. 그러나 임차인 B와 따로 계약서를 작성하지 않았습니다.
청년은 9월 22일에 이사를 마치고 9월 26일에 전입신고를 완료했습니다. 2024년 9월 집주인 B의 법인 명의가 C로 변경되었고 B의 공사업체에서 대금이 들어오지 않아 해당 집에 압류가 걸렸습니다. 청년은 보증보험을 가입한 상태였기 때문에 개의치 않고 전세기간이 만료되자 보증보험 이행을 신청했으나 거절되었습니다. 여기서 문제점은 다음과 같습니다.
- 새로운 집주인 B와 별도의 전세 계약서를 작성하지 않음
- 전입신고를 이사 후 4일 뒤에 지연하여 처리함
2. 계약서 미작성 및 집주인 변경
2022년 1월 1일 임차인과 임대인 A는 전세계약을 체결하고 잔금을 2월 1일에 지급하기로 합의했습니다. 그러나 같은날 임대인 A는 신용불량자 B와 매매계약을 체결하고 등기를 접수했습니다. 임차인은 이러한 사실을 전혀 알지 못한 채 전세보증보험을 신청했습니다.
전세계약 만료 시점에서 임차인은 집주인 B로 명의가 변경된 사실을 알게 되었고 보증보험 이행을 신청했으나 거절당했습니다. 여기서 문제점은 다음과 같습니다.
- 새로운 집주인 B와 계약서를 작성하지 않음
- A와 B간의 매매 계약서가 존재하지 않음
3. 보증금 증액 미신고
2020년 한 세입자는 전세대출을 통해 HUG 보증보험에 가입했습니다. 2년 후 재계약 시 집주인은 전세보증금을 500만 원 증액할 것을 요구했고 세입자는 이를 수락했습니다. 그러나 이 사실을 보증 보험사에 알리지 않았습니다.
전세기간 만료 시 세입자는 보증청구를 했으나 보증보험사는 증액 사실을 알리지 않았다는 이유로 이행을 거절했습니다. 여기서 문제점은 다음과 같습니다.
- 보증금 증액 사실을 보증보험사에 알리지 않음
전세보증보험 보증 이행 거절 예방 방법
전세보증보험 보증 이행 거절을 예방하기 위해서는 몇 가지 중요한 절차와 주의사항을 철저히 지켜야 합니다. 대항력과 우선변제권 확보부터 계약 변경 사항 통지까지 각 단계별로 구체적인 방법을 살펴보겠습니다.
1. 대항력 확보
대항력은 집주인이 바뀌어도 계속 거주할 수 있고 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 대항력을 확보하려면 다음 세 가지 요건을 반드시 갖추어야 합니다.
- 확정 일자 : 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
- 전입 신고 : 이사한 날 바로 전입신고를 해야 합니다.
- 점유 : 실제로 해당 주택에 거주해야 합니다. 거주하지 않으면 대항력을 인정받기 어렵습니다.
2. 우선변제권 확보
우선변제권은 전입신고와 확정일자가 근저당보다 먼저여야 대항력을 행사할 수 있는 권리입니다. 대출을 받은 날 즉 대출 실행일에 전입신고를 하고 확정일자도 함께 받아야 합니다. 이 두가지 요건이 충족되어야만 우선변제권이 생깁니다.
3. 집주인 바뀔 때 계약서 작성
새로운 집주인과 반드시 계약서를 작성해야 합니다. 기존 집주인과의 계약 내용이 포괄적으로 승계된다는 공인중개사의 의견을 믿지 말고 다음 사항을 지켜야 합니다.
- 새로운 집주인과 전세계약서 작성 : 새로운 집주인과의 계약서를 작성하여 법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 확보해야 합니다.
- 기존 계약의 승계 확인 : 기존 계약이 포괄적으로 승계된다고 하더라도 새로운 집주인과 직접 계약을 맺어야 법적 분쟁 시 보호받을 수 있습니다.
4. 전입신고 철저
대출 실행일에 전입신고를 해야 합니다. 동사무소에 가기 힘들다면 정부24를 통해 온라인으로도 신청할 수 있습니다. 오후 5시 이후에 신청하면 다음 날로 미뤄질 수 있으므로 가능하면 업무 시간 내에 신청하는 것이 좋습니다.
- 전입신고 후에도 주기적으로 등기부등본을 확인하여 근저당 설정 변경 여부와 집주인 변동 여부를 체크해야 합니다. 이를 통해 예상치 못한 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.
5. 특약사항 추가
대항력이 발생하기 전에 동시 진행 및 근저당 설정을 금지하는 특약을 추가해야 합니다. 집주인 변경 시 보증금을 새로운 매수인이 인수한다는 특약을 반드시 추가해야 합니다. 이 특약을 통해 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
6. 계약 변경 시 알림
임대인 변경, 전세금 갱신 및 증액, 경매 공매 발생 등 계약 변경 사항을 보증보험사에 반드시 통보해야 합니다. 계약 변경이 발생한 즉시 보증보험사에 알리는 것이 중요합니다. 이를 통해 보험 청구 시 문제가 발생하는 것을 예방할 수 있습니다.
7. 묵시적 갱신 시 주의사항 확인
묵시적 갱신이 이루어질 때도 보증보험사에 신고해야 합니다. 이를 통해 갱신된 보증보험을 적용받을 수 있습니다. 재계약 시 보증보험사에 이를 알리고 새로운 보증보험을 가입해야 합니다. 이를 통해 보증기간 동안 보증금을 보호받을 수 있습니다.
