도시지역분 재산세란 도시지역 내 토지, 건축물, 주택의 재산세 과세표준에 0.14%를 적용해 부과하는 추가 세목입니다. 지방세법 제 112조에 따라 지방의회가 지정한 재산세 도시지역분 적용대상 지역 내 과세 대상 자산에 대해 부과됩니다.
1. 재산세 도시지역분 적용대상 지역
- 국토계획법에 따른 도시지역 내
- 해당 지자체 의회에서 조례로 정한 지역
주요 지자체 고시 현황은 다음과 같습니다.
- 서울특별시 전체 도시니역
- 경주시(경북) : 경주시 도시계획시설 고시 지역 전체가 도시지역분 적용 대상으로 고시됨
- 용인시(경기) : 일부 개발구역, 도시개발사업 환지처분 공고구역이 포함되며 해당 지자체 공식 고시문을 통해 연내 고시 예정
- 인구감소지역 내 기업도시 산업용 토지
2. 재산세 도시지역분 적용대산 계산 방법
- 과세표준 산정
| 자산 | 평가 방식 |
| 주택 | 공시가격 x 공정시장가액비율 |
| 건축물 | 시간표준액 x 70% |
| 토지 | 개별공시지가 x 면적 x 70% |
- 일반 재산세 본세
- 주택 본세
- 주진세율 적용
- 6천만원 이하 : 0.1%
- 6천만 ~ 1.5억원 이하 : 0.15%
- 1.5억 ~ 3억원 이하 : 0.25%
- 3억 초과 : 0.4%
- 건축물 토지 본세
- 건축물(기타) : 과세표준 x 0.25%
- 토지 : 단계별 누진 구조
- 주진세율 적용
- 주택 본세
- 도시 지역분
- 과세표준 x 0.14% = 도시지역분 세액
- 조례에 따라 0.14% ~ 0.23% 범위 내 변동 가능
- 지방교육세 등 부과세
- 재산세 본세 x 20% 지방교육세
- 지역자원시설세 등 추가 부과 가능
3. 실제 사례 : 공시가격 5억 아파트(1주택자)
- 과세표준
- 5억 원 x 44% = 2.2억 원
- 주택 본세
- (2.2억 x 0.25%) – 18만 원 = 370,000원
- 도시지역분
- 2.2억 원 x 0.14% = 308,000원
- 지방교육세
- 370,000원 x 20% = 74,000원
- 총합산 세액(상한 전)
- 370,000원 + 308,000원 + 74,000원 = 752,000
- 세부담상한 적용
- 전년 세액 대비 110% 상한(6억 이하 주택 기준)
- 전년도 65만 원 납부했으면 > 상한액 = 715,000원 > 최종 납부액 = 715,000원
4. 납부 일정 및 방법
- 납기 일정
- 7월 16일~31일 : 주택 1기분 및 건축물
- 9월 16일~30일 : 주택 2기분 및 토지
- 납부 방법
- 위택스 및 은행/ATM, 편의점, ARS, 스마트폰 앱 등 가능
- 체납 시 패널티
- 납기미납 시 3% 가산세, 장기체납 시 재산 압류 가능
5. 대응 방법 및 절세 방법
- 도시지역 여부 확인 : 국토부 “토지이용계획서”에서 조시지역 여부 > 해당 지자체 조례, 안내문 확인
- 공시가격, 공정시장가액 조정 요청 : 이의 신청 시 과세표준, 세부담 감소
- 1주택자 특례 누진세율 활용 : 공시가격 9억 원 이하 주택, 전용 누진 특례 적용 가능
- 주택연금 가입 감면 고려 : 공시가 5억 원 이하 주택, 25% 재산세 감면 기능(2027년까지 한시)
- 임대사업자 등록 혜택 : 전용 40제곱미터 이하 등 일부 임대주택은 재산세 전액 또는 85% 경감 가능
- 분할 납부 신청 : 세액 250만 원 초과 시 분할 인정, 세 부담 완화
- 조례 세율 인상 여부 모니터링 : 일부 지자체에는 0.14% > 최대 0.23% 상황 중 > 해당 지자체 웹사이트 정기 체크 필수
- 세부담상한제 활용 : 작년 세액 기준으로 상한율 내에서 세액 조정 가능 > 금액 활용 계획 수립
