부동산을 취득할 때 발생하는 취득세에 대해 자세히 알아보겠습니다. 부동산을 구입할 때마다 고려해야 하는 취득세의 기본 세율과 무주택자, 1주택자, 2주택자, 다주택자에 대한 세율 적용 방식을 설명해 드리겠습니다.
1. 취득세의 기본 세율
- 취득 금액 6억원 이하 : 1% 적용
- 취득 금액 7억원 : 1.67% 적용
- 취득 금액 7억 5000만원 : 2% 적용
- 취득 금액 8억원 : 2.23% 적용
- 취득 금액 9억원 초과 : 3% 적용
취득세는 부동산을 취득할 때 납부하는 세금으로 기본적으로 1%에서 3%의 세율이 적용됩니다. 취득 금액에 따라 세율이 달라지며 그 계산방식은 다음과 같습니다.
- 예 : 1억원짜리 집을 구입할 경우 1%의 세율로 100만원의 취득세가 부과됩니다.
- 예 : 7억원의 경우 1.67%로 1169만원, 7억 5000만원의 경우 2%로 1500만원, 8억원의 경우 2.33%로 1864만원의 취득세가 부과됩니다.
- 예 : 10억원의 집을 구입할 경우 3%의 세율로 3000만원의 취득세가 부과됩니다.
2. 무주택자 취득세 계산 방법
무주택자가 주택을 처음 구입할 때는 기본 세율인 1%~3%가 적용됩니다. 그러나 생애최초 주택 구입 시에는 감면 혜택이 적용됩니다. 생애 최초 주택 구입 시 적용되는 감면 조건은 다음과 같습니다.
- 결혼한 경우 : 본인 및 배우자 모두 생애 최초 구입자여야 함
- 감면 한도 : 최대 200만원까지 감면
- 주택 가격 조건 : 주택 가격이 12억원 이하일 때 적용
- 거주 조건 : 구입 후 3개월 이내 전입신고가 필수이며 3년 이상 거주가 필요합니다.
예를 들어 무주택자가 생애최로로 6억원 짜리 주택을 구입한 경우 기본 세율인 1% 적용한 600만원의 취득세 중 200만원을 감면해 400만원의 취득세를 납부하게 됩니다. 만약 생애최초 구매가 아닌 경우에는 600만원의 취득세를 납부하게 됩니다.
3. 1주택자 취득세 계산 방법
1주택자가 두 번째 집을 구입할 때는 비조정지역, 조정대상 지역에 따라 세율이 달라집니다. 조정 대상 지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구이며 그 외에 지역은 모두 비보정 지역입니다.
- 비조정 지역 : 기본 세율 1~3% 적용
- 조정대상 지역 : 최고 8%까지 중과세 적용
만약 2번째 주택이 7억원인 경우 비조정지역에서 구매했다면 1.67% 적용하여 1169만원의 취득세가 부과되지만 조정대상지역의 경우 8%가 적용되어 5600만원의 취득세가 부과됩니다.
4. 다주택자 취득세 계산 방법
2주택자가 세 번째 주택을 구입할 경우, 혹은 다주택자가 새로운 집을 구매할 경우 중과세율이 적용됩니다. 이 또한 비조정지역, 조정대상지역에 따라 세율이 달라집니다.
- 비조정 지역 : 취득세 8% 중과
- 조정대상지역 : 취득세 12% 중과
만약 2억원짜리 집을 비조정지역에서 구입한 경우 8% 취득세가 부과되어 1600만원의 취득세를 납부해야 하며 조정대상지역의 경우 12%가 부과되어 2400만원의 취득세를 납부해야 합니다.
5. 1억원 이하의 주택 취득세
하지만 다주택자 및 공시가격이 1억원 이하인 주택에 대해서는 예외적으로 1%의 세율이 적용됩니다. 공시가격이 1억원 이하인 주택은 비조정대상지역, 조정대상지역 어느 지역에 상관없이 모두 1%가 적용되며 구입하는 금액이 아닌 공시가격으로 책정됩니다. 공시가격을 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
- 부동산 공시가격 알리미 사이트 접속 : 한국부동산원 홈페이지에서 해당 사이트로 이동합니다.
- 주택 유형 선택 : 아파트나 빌라의 경우 공동주택 공시가격 클릭, 단독주택의 경우 표준단독주택 또는 개별단독주택을 클릭합니다.
- 주소 입력 : 검색하려는 주택의 주소를 입력합니다.
- 상세 정보 입력 : 아파트의 경우 단지 이름과 동, 호수를 입력합니다. 빌라의 경우 해당 빌라를 선택한 후 동과 호수를 입력합니다.
하지만 재개발 구역 안에 있는 주택을 1억원 이하의 가격에 구입하더라도 1% 취득세가 적용되지 않습니다. 재개발 구역 내 주택은 공시가격과 관계없이 주택 수에 따라 중과세가 적용됩니다. 따라서 줕개의 공시가격이 1억원 이하일지라도 주택 수에 따라 더 높은 세율이 적용될 수 있으므로 이를 반드시 고려해야 합니다.
6. 상속받은 주택의 취득세 처리
주택을 상속받는 경우가 있습니다. 상속받은 주택은 5년간 나의 주택 수에 포함되지 않습니다. 따라서 상속받은 후 5년 동안 다른 주택을 구입할 때 상속주택은 주택 수에 포함되지 않습니다.
- 상속 주택의 지분 처리 : 여러 명이 함께 상속받은 경우 지분이 가장 큰 사람 한 명만 주택 수에 포함됩니다. 예를 들어 두 명 이상이 각각 49.9%, 50.1%를 상속받은 경우 지분이 가장 큰 50.1% 한 명만 주택 수에 포함됩니다.
7. 다주택자 취득세 중과세 부담 줄이는 방법
다주택자가 중과세 부담을 줄이는 방법 중 하나는 주거용 오피스텔을 활용하는 것입니다. 주거용 오피스텔의 취득세는 주택 수와 상관없이 무조건 4.6%의 취득세가 적용됩니다. 오피스텔은 상가처럼 취급되어 4.6%의 취득세를 납부합니다.
- 하지만 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되면 이후 다른 주택을 거래할 때 주택 수에 포함되므로 이 점을 꼭 유의해야 합니다.
- 생애최초로 주택을 구입하는 경우 이러한 사실 때문에 오피스텔을 구매하는 것을 추천하지 않습니다.
